五羊新城广场内部的烂尾铺，丢空长达十几年。广州日报记者苏俊杰摄
大沙头“坑爹迷你铺”只能站一个人。广州日报记者苏俊杰摄
上周，本报报道了大沙头“坑爹迷你铺”，窄得只能容下一个人，根本没法做生意。此后，记者走访发现，“坑爹迷你铺”只是广州部分问题格子铺的一个极端代表。在星辰、万城字号旗下的多家商场式商铺，当年吸金百亿元，如今大部分已经烂场。业主除了苦等商场兴旺，别无他法。
与此同时，也有部分格子铺的小业主整合起来自救，如星辰字号旗下一家酒类商铺，现在已进入重新招商阶段，广州大道上的星辰天街已完成招商，场内正在重新装修。
文/记者王晓全
本报在上周报道了大沙头的“坑爹迷你铺”，部分空间只能装得下一个人，连自动售卖机都摆不下。报道出街后，引起了强烈的反响。
2010年左右兴起
“目标就是不懂行又有点闲钱的人”。
“这种场在2010年~2012年大量兴起，开发商卷走了上百亿元。”星辰天街业主李先生站在大门紧闭的一排商铺面前说——这里是寺右新马路旁的五羊新城广场，商场内一片昏暗，过道内堆满了废弃物，早已成为烂尾商场。
据了解，这类商场式商铺的兴起始于2010年左右，时逢广州开始限购二手房，开发商看准不少市民手里的闲置资金，推出小面积产权式商铺，将其描述成一笔小产权、高收益的买卖。“他们的目标就是不懂行又有点闲钱的人。” 滨江东某商铺业主郑先生说。
美丽前景要靠“吹”
销售模式：卖概念 + 高价格 + 形式上承诺。
记者走访发现，这些商铺的吸金模式非常相似，都是给小业主描绘一个前景，比如“一铺养三代”、“打造大型商业中心”、“各大大品牌将进驻”等诱惑性内容，将商铺卖给小业主，再以返租形式拿到经营权，声称帮小业主把商场做红火之后再交还，并口头承诺保证一定年利率，几年后租金能有多高，有些还承诺提供担保公司，但这类担保公司根本没有资产赔付能力。
星辰天街业主李先生介绍，他所经历的各类商铺销售过程，主要都是在做概念，“但承诺绝不会出现在买卖合同中。”据一名业主透露，星辰天街整个商场商铺价格不到1亿元，但分割成401个格子铺后，平均每个卖60万元，总成交价逾两亿元。
消防规划招商“三连坑”
龙头进驻？那可能是开发商贴钱请来“旺场”的。
这种模式下买卖的成交，往往有接二连三的麻烦，有的是消防不过关，有的是规划不合理根本无法经营，还有不少场根本无法成功招商。
消防——五羊新城广场的商铺，由于当年消防未通过、业主之间有纠纷，至今烂尾。同样的情况也发生在大沙头旧货交易市场负一层的商铺，消防问题导致交铺时间一拖再拖，至今业主投诉无门。
规划——大沙头的“坑爹迷你铺”是一个比较极端的案例，3000平方米的场地被分割成788个铺位，平均每个铺位不到4平方米，加上分户图没有考虑到承重柱、墙角、公共线路、管道的分布，导致业主查看时发现了很多奇葩铺面，有的连半个身子都容不下。类似的格子铺在星辰酒业交易中心也有出现。
招商——不少格子铺商场在开发商返租期间看起来还算有人气，一旦交回小业主手中就经营不下去。某酒类商铺业主向记者透露个中“奥秘”：在开发商经营期引入龙头老大，业主感觉很放心。到了返租合同期满，业主收回铺位后，这些大型商家就“拜拜”了，“龙头都是开发商请来的‘旺场族’，贴钱让他们进驻做招牌。”
弱点：业主多意见杂 物管差难招商
买下这类商铺后，几乎所有业主都经历过期待、愤怒和失望。然而，这类天生有缺陷的格子铺，想旺起来根本不容易。
弱点一，业主意见难整合
多家格子铺业主牵头人都表示，最大的问题就是业主多，大场的产权切割成几百份，任何举措都要经过每个业主的同意，导致事情很难办。
星辰字号下的一家酒类交易商铺，一共有690间铺面，还有一成商铺没有解决产权问题，想成立业委会成了奢望，商场的统一管理和招商更无法实现。机场路的万城四季也因为业主纠纷一直无法成功招商。
弱点二，物管业主纠纷多
不少格子铺的物业管理与整栋大楼的物管共用，由于购买商铺后已发生诸多不如意，很多业主不愿意再交物管费。而物管就会因此停水停电，很多商场因此走向死胡同。
业主邓先生说，陈家祠附近的一个商场，几乎所有业主都拖欠物管费，导致招商失败。
弱点三，启动维护资金高
记者走访发现，这些烂尾商铺的面积都不小，大的有上万平方米，小的也至少有两三千平方米，公共设施的启动费用不能小看。
当开发商将返租两三年的场地交回业主手中时，很多基础设施已经陈旧。中央空调、电梯的维护、防火通道消防设施的保养，都需要资金。
一家占地6700平方米的商场业主郑先生告诉记者，目前商场若要重新招商，首先得把现场安控系统、电梯、电灯、空调恢复使用，“至少要先投入10万元。”这笔资金从哪里来？郑先生一筹莫展。
业主尝试自救
投资到问题格子铺怎么办？部分商铺尝试了自救模式。
自建公司整合业主
星辰字号下的一个商场属于一个裙楼，根据规定，住宅和商用一起，每一栋只能有一个业主委员会，所以商用用户无法独立成立业委会。因此，小业主们成立了一家第三方公司，以公司的名义代表全体业主来管理商场。
负责人告诉记者，公司花了很长时间实现业主一个一个地授权公司统一招商，并让业主分别负责财务、联络和策划。虽然这类模式的风险在于法人代表权力过大，“但不管怎么样，我们走出了第一步。”业主郑先生说。
寻找专业“救场”公司
目前,广州已出现专门针对问题格子铺的商业运营公司，可根据每个烂场的不同问题，给出有针对性的解决办法。
某家此类招商运营公司的负责人李先生告诉记者，广州这种烂场格子铺多达40余个，原因主要在于业主众多；总面积较大，很难招商；公共设施启动费用极高，一旦运营失败，成本负担不小。
李先生说，他们的公司专门负责为这些商场整合业主、理顺物管关系，帮助它们重新找到商业定位，并且承接招商和后续开业、运营的业务。
这类格子铺，如果小部分业主意见难以统一，法律就应当多考虑公共利益，原则上保护大部分业主的利益。
李昌全·天穗律师事务所律师
希望政策能放宽成立业主委员会的条件，“如果整个商场60%~80%的业主同意就能成立业委会的话，我们就能很快在工商注册和街道备案，实现统一招租了。现在大部分商场都卡在这一块。”
郑先生·问题格子铺业主
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希望本篇文章《旺格子优化软件（投资格子铺一不小心跌落商业陷阱）》能对你有所帮助！
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