每经记者 陈荣浩 每经编辑 金冥羽 陈梦妤
以下文章来源于每经房产，作者陈荣浩
烂尾28年，史玉柱的伤心地巨人大厦终于有了新进展。
近日，珠海市公布“巨人大厦改造提升及公共停车场项目”等四个重点城市更新项目备案信息，总投资55.48亿元，均由正方集团实施。其中，巨人大厦改造备受瞩目。
这座珠海知名建筑1992年规划，1997年停工，至今已烂尾28年。2021年，珠海正方盛世投资有限公司（以下简称正方盛世）拍下该项目。
此次公示显示，巨人大厦改造总投资16.67亿元，计容建筑面积157400平方米，新增1537个公共停车位。项目将于今年10月正式开工，预计2029年12月完工。
《每日经济新闻》记者注意到，近两年珠海已盘活多个烂尾项目，包括中城建大厦（原珠海1088）、恒天国际大厦等，其中不少项目都是因为原开发商资金链断裂而沦为烂尾楼。
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只剩18年土地使用权
1992年，史玉柱在珠海创立巨人集团，凭借汉卡和保健品“脑白金”迅速崛起，意气风发的他计划建造18层的集团总部——巨人大厦。后来，项目不断加码至78层，预算也从2亿元飙升至12亿元。
1997年，项目停工，仅完成地下三层和地上两层的巨人大厦沦为珠海市中心的“伤疤”，判决裁定将项目权益分散给19个债权人，复杂的产权关系与高额的土地出让金欠款，让其成为“烫手山芋”。
巨人大厦位于珠海市香洲区银桦路南侧，用地面积约2.9万平方米，使用年限为50年，土地用途为办公，目前还剩约18年使用年限。
据此前珠海产权交易中心披露的项目进展图，巨人大厦四周设有围挡，部分用作废品回收站，部分空地作为驾校停车场。因长期闲置及养护不足，地基基础及承载构件受损，房屋安全无法确保，未来能否在原基础上续建存疑。
转机出现在2019年，珠海市香洲区成立烂尾楼整治专项小组，区属国企珠海正方集团牵头介入。面对19家权益人分散、土地权属未过户等难题，正方集团耗时一年半完成权益梳理，联合赛纳置业（持股24%）和史玉柱关联企业士安公司（持股25%），合资成立正方盛世，并于2021年以4.02亿元拍下项目。
尽管巨人大厦迎来重生契机，但挑战依旧严峻。项目剩余土地使用年限短，且60%面积需自持，运营压力巨大。正方盛世计划将其改造为综合体，新增1537个公共停车位，并整合物业租赁、充电桩等多元收益。
据正方集团官网披露数据，公司现已积累更新项目约13个，总土地储备约420万平方米，总投资超220亿元，较为核心的项目包括传媒城市更新项目、巨人大厦项目、香洲北中央创新区等。
对于后续开发规划及接手巨人大厦改造项目的战略考量，2月17日上午，每经记者拨通了正方集团官网电话，但截至发稿未获得相关答复。
“未来，巨人大厦项目将根据政府批复方案规划重建。”珠海正方集团官微曾提到。
“从全国目前盘活的各类型烂尾项目看，不少都是通过政策扶持、资金补助等方式推动的；还有部分是引入专业机构或企业进行合作开发，另一些比较创新的，是通过资产证券化等盘活。”中国城市发展研究院农文旅产业振兴研究院常务副院长袁帅向每经记者表示。
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近两年已盘活多个项目
每经记者注意到，除了即将动工的巨人大厦，珠海近两年已盘活了多个烂尾项目，其中关注度较高的包括中城建大厦、恒天国际大厦等。
具体来看，中城建大厦（原珠海1088）于2013年开工建设，2017年上半年起停工烂尾。2022年7月，前海人寿保险公司通过拍卖以1.9亿元竞得该项目，2024年更名为中城建大厦并复工。
恒天国际大厦前身为大洲大厦，改造前就已烂尾超15年。2011年澳门恒和集团接手后改名恒天国际大厦，2017年对外发售，但之后再次陷入停滞，项目在去年复工，目前低层部分的幕墙已基本装好。
但珠海还有部分停工多年的烂尾项目。
如华融时代广场，项目原名金山时代广场，1992年动工，1995年建到主楼5层后停工。2006年复工，2008年封顶后停工，2012年被盘活，2016年又因金山房产资金链断裂和债务纠纷再次停工。
“地方的烂尾项目能否盘活以及有无企业接盘，最核心因素有两个方面：一是项目本身的价值潜力，包括地理位置是否优越，若处于城市核心地段、交通枢纽附近或配套设施完善的区域，其土地价值高，对潜在接盘企业吸引力大。二是接盘后的盈利预期，接盘企业会综合评估市场需求、同类项目竞争状况以及未来销售或运营收益。若所在区域房地产市场需求旺盛，项目有独特卖点，能实现较好盈利，企业才愿意投入资金和资源进行盘活。”
2月17日上午，中国矿业大学（北京）管理学院硕士生企业导师支培元向每经记者表示。
记者|陈荣浩编辑|金冥羽 陈梦妤 杜恒峰
校对|王月龙
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